Простой и понятный механизм приобретения недвижимости в Греции для граждан государств, не входящих в Европейский Союз.
1. Первым этапом всегда был и остается выбор и резервирование за собой понравившегося объекта. К непосредственному выбору объектов клиент может приступить, на месте в Греции. Русскоязычный представитель нашего портала покажет наиболее подходящие варианты недвижимости в соответствии с критериями важными для клиента.
Благодаря ознакомительной поездке клиент сможет своими глазами увидеть выбранные объекты и ознакомиться с регионом. Если клиент выбрал объект для покупки, то проводится процедура резервирования объекта. Резервационный депозит передается застройщику или продавцу, и при этом подписывается квитанция о выплате суммы.
2. Полный юридический контроль приобретаемой клиентом недвижимости, который проводит авторизованный адвокат. Контроль проводится в кадастровом – земельном архиве региона, в котором находится объект.
Адвокат должен проверить недвижимость в Ипотикофилакио (Реестр Недвижимости), причем сделать это он должен дважды — в начале проверки и в день подписания договора. Недвижимость может быть заложена, находиться под судебным арестом или иметь иное юридическое обременение. В этом государственном учреждении хранятся все договора о купле-продаже недвижимости, описания параметров объекта, процент от земельного участка, принадлежащего дому и т. д.. Также регистрируется, кому дом продавался на протяжении последних 50-ти лет, кому земельный участок принадлежал ранее и между кем делился (если это имело место).
В Ктиматологио (Земельная палата) клиенту должны предоставить точный план недвижимости и граничащих с ней территорий: это застрахует его как будущего владельца от любых посягательств на собственность.
Разрешение Органа Градостроительства необходимо, если клиент приобретает земельный участок под строительство жилья. Также адвокат должен проконсультироваться с инженером-строителем — возможна ли стройка на данной территории: этот участок может входить в государственный план градостроительства. Нужно выяснить какую площадь от этого участка может занять дом. Участок может принадлежать лесу или в ходить в зону археологических памятников, и тогда на нем тоже ничего нельзя строить.
Предмет контроля: наличие права собственности у продавца, юридическая чистота недвижимости (наличие обременений, исков, арестов и т.д. на покупаемую недвижимость). Гонорар юриста (имеется в виду адвокат и нотариус) согласовывается сторонами уже при первой встрече, оплачивается до подписания договора купли-продажи недвижимости.
Следует отметить особое положение греческого законодательства, которое требует обязательного присутствия адвоката во время передачи права владения, если стоимость сделки превышает 29 347 евро за недвижимость, находящуюся в городах Афины/Пирей, или 11 739 евро за недвижимость, находящуюся в других частях Греции.
3. Если юридический контроль успешно пройден, то подписывается предварительный частный договор между покупателем и продавцом. Данным документом будет определенна реальная стоимость объекта недвижимости, условия выплаты суммы, а также штрафные санкции на случай неподписания окончательного нотариального договора купли-продажи недвижимости. Договор подписывается сторонами на двух языках. На основании этого договора покупатель будет переводить средства за оплату дома через банк.
ВНИМАНИЕ: Если недвижимость которую, Вы выбрали, расположена в районе Греции, который НЕ считается ПРИГРАНИЧНЫМ, то сразу переходите к Пункту 5 (шаг 5) процедуры покупки недвижимости.
Если недвижимость расположена в приграничном районе Греции, а именно: префектуры Додеканес, Эврос, Феспротиа, Кастория, Килкис, Лесбос, Ксанти, Родопи, Превеза, Самос, Хиос и Флорина, провинции Неврокопиу префектуры Драмы, Погониу и Конитса префектуры Янина, Алмопиа и Эдессы префектуры Пэлли и Синдики префектуры Серрес и острова Скирос и Санторини, то следующий этап описан ПУНКТЕ 4.
Как только все формальности и проверки соблюдены, то можно приступать к заключительному этапу сделки, подписанию договора купли-продажи. Покупатель и продавец устанавливают время встречи у нотариуса (обычно во второй половине дня: для того что бы адвокат с утра еще раз проверил «чистоту объекта» в Ипотикофилакио (Реестр Недвижимости)).
В присутствии нотариуса и адвоката покупатель передает продавцу банковский чек. Номер чека в обязательном порядке вписывается в договор. Хотелось бы отметить, что рыночная стоимость объекта порой в разы выше кадастровой, и как следствие этого, в контракте прописывается и взимаются налоги именно с кадастровой стоимости.
Оформление приобретенной недвижимости на нового владельца происходит в течении нескольких дней в Ипотикофилакио (Реестр Недвижимости) и Ктиматологио (Земельная палата), на основании договора купли – продажи.
4. Получение особого разрешения Министерства Обороны Греции на приобретение недвижимости в Греции (для лиц, не имеющих греческого или европейского гражданства). Что это такое и почему этой процедуры не стоит бояться.
Территория Греции разделена на приграничные и не приграничные зоны. Критерии в соответствии, с которыми какой-либо регион входит в приграничные зоны не всегда определяются его географическим положением, а чаще его стратегической ценностью для страны. Территории, входящие в приграничные зоны защищены от приобретения недвижимости лицами, составляющими опасность для общественного порядка и безопасности страны. Соответственно лицам, не имеющим Греческого или Европейского гражданства для покупки недвижимости в приграничной зоне необходимо получить особое разрешение из Министерства Обороны страны.
С этой целью ваш юрист, действуя от вашего имени, должен подать в Министерство Обороны Греции соответствующее заявление, к которому прилагается достаточно простой набор документов. Ну, и, конечно не надо пугаться выше указанной процедуры. Это просто продленная во времени процедура, которая, кстати, часто позволяет получить рассрочку платежа по дому на период получения этого разрешения.
5. Затем юрист оформит вам налоговый номер (АФМ – греческий аналог индивидуального номера налогоплательщика. Его выдают в районной Налоговой Инспекции, по месту проживания., предъявив загранпаспорт с действующей визой.) Откроет счет в банке — это необходимо для легализации денежных средств, что является необходимым условием при покупке недвижимости.
Необходимые документы для этой процедуры:
- Загранпаспорт с действующей визой;
- АФМ (греческий ИНН);
- Первичный минимальный взнос.
Далее клиенту нужно перевести нужную сумму на этот счет из банка своей страны — и деньги автоматически считаются легализованными. Перед подписанием договора купли-продажи клиент оформляет банковский чек, а номер этого чека нотариус внесет в договор купли-продажи. И мы готовы к оформлению контракта купли-продажи. Он составляется и заверяется нотариусом. В соответствии с этим контрактом право собственности на выбранный объект переходит на имя клиента. Приобретенное вами право собственности входит в действие после регистрации контракта в кадастровом реестре – земельном архиве.
Стоимость всей процедуры
1. Адвокат
Греческое законодательство не ограничивает размер стоимости услуг юриста при любой сделке, касающейся недвижимости, и стоимость таких услуг устанавливается по взаимному согласию сторон (юриста и покупателя). С другой стороны закон определяет следующие минимальные размеры вознаграждения за заключение любой сделки о недвижимости, ниже которых нельзя договариваться о стоимости услуг:
| Стоимость недвижимости | процент |
|---|---|
| до 44.020,5429 | 1 % |
| 44.020,5458 — 1.467.351,4306 | 0,5 % |
| 1.467.351,4336 — 2.934.702,8613 | 0,4 % |
| 2.934.702,8642 — 5.869.405,7226 | 0,3 % |
| 5.869.405,7256 — 14.673.514,3066 | 0,2 % |
| 14.673.514,3096 — 29.347.028,6133 | 0,1 % |
| 29.347.028,6162 — 58.694.057,2267 | 0,05 % |
| 58.694.057,2296 и выше | 0,01 % |
Вышеуказанные минимальные суммы вознаграждения следует заплатить юристу до подписания контракта. Часть суммы удерживается Юридической Коллегией (Афинская Коллегия Юристов удерживает 35% вознаграждения), а оставшаяся часть причитается юристу.
2. Нотариус
Гонорар нотариуса колеблется в размере от 1,2% до 2% или от стоимости, занесенной в договор купли-продажи, или от кадастровой стоимости, в зависимости от того, какая из них выше. Также нотариусу надо будет доплатить за заверенные копии договора, различные издержки и государственные пошлины и т.д. (около 100-300 евро).
3. Посредник- риелтор
Гонорар посредника (если таковой имеется) колеблется в размере от 2% до 4% от рыночной стоимости недвижимости, плюс 23% НДС (ФПА).
4. Ипотикофилакио (Реестр Недвижимости)
Чтобы договор купли-продажи был занесен в Реестр Недвижимости, покупатель должен заплатить 0,475% от кадастровой стоимости объекта или от стоимости, занесенной в договор купли-продажи, в зависимости от того, какая из них выше.
5. Налог на недвижимость
С 2014 года налог на недвижимость снизился с 10% до 3%.
6. Налог в Органицию Местного Самоуправления
Этот налог составляет 3% от налога на недвижимость и идет в пользу органов местного самоуправления.
7. Налог на добавленную стоимость (НДС-ФПА) 23%
Рассчитывается исходя из стоимости, записанной в договоре купли-продажи. Облагаются этим налогом только те объекты от застройщика, разрешение на строительство которых вышло или было пересмотрено (если до даты пересмотра не были начаты строительные работы) после 1-ого января 2006 года. Если Вы приобретаете вторичное жилье или новое жилье у частного владельца, а не у строительной компании, то Вы освобождаетесь от уплаты этого налога.
Вид на жительство сроком на 5 лет выдается жителям третьих стран, находящимся на территории Греции с действующей визой, в случае, если ими (или их официальным представителем) приобретено в полное и абсолютное владение недвижимое имущество в Греции или, если у них имеется контракт — таймшер, связанный с туристическими объектами (гостиничные комплексы, меблированные квартиры в больших туристических комплексах и т.д.). Вышеуказанный вид на жительство обновляется до тех пор, пока приобретенная недвижимость находится в полном и абсолютном владении заинтересованного лица или до тех пор, пока действует контракт – таймшер. Как стоимость недвижимого имущества, так и сумма контракта не должны быть ниже 250000 евро.